Micro-foncier 2026 : seuil et abattement
Le régime micro-foncier s'applique aux revenus fonciers bruts inférieurs à 15 000 €/an, avec un abattement forfaitaire de 30 %. Calcul par tranche de TMI, comparaison avec le régime réel et déclaration.
Mis à jour le 8 août 2026
Deux chiffres à retenir, stables dans le temps
Ni la LF 2024, ni la LF 2025, ni la LF 2026 n'ont modifié le seuil ou l'abattement du micro-foncier.
Un amendement visant à porter l'abattement à 50 % n'a pas été retenu en loi de finances 2025. Contrairement au micro-BIC en location meublée, qui a vu ses seuils modifiés par la loi Le Meur en 2024 (voir la page seuils LMNP et LMP), le micro-foncier n'a connu aucun changement de paramètre récent.
Combien paie-t-on par tranche de TMI ?
Exemple sur un bien type loué 800 €/mois, soit 9 600 €/an, base imposable après abattement : 6 720 €.
Le micro-foncier s'applique de plein droit en location nue dès lors que vos revenus fonciers bruts (tous biens confondus) n'excèdent pas 15 000 €/an. L'administration fiscale applique automatiquement un abattement de 30 % sur ces loyers : vous n'avez aucune charge à justifier, seul le montant brut des loyers perçus est à reporter en déclaration.
| Tranche marginale d'imposition | Impôt + prélèvements sociaux |
|---|---|
| TMI 11 % | 1 895 € |
| TMI 30 % | 3 172 € |
| TMI 41 % | 3 911 € |
| TMI 45 % | 4 180 € |
Prélèvements sociaux à 17,2 % sur les revenus fonciers (location nue). Ces montants portent sur l'exemple ci-dessus (9 600 €/an de loyers) ; ils sont proportionnels aux loyers réels perçus.
Quand le régime réel devient-il plus avantageux ?
L'abattement de 30 % est censé couvrir l'ensemble de vos charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, assurance, frais de gestion). La règle est simple : comparez vos charges réelles annuelles à 30 % de vos loyers bruts.
Charges réelles sous 30 %
Le micro-foncier reste optimal. Simplicité de déclaration, aucune justification de charges à conserver.
Charges réelles au-dessus de 30 %
Le régime réel devient plus avantageux, avec en plus la possibilité d'imputer un déficit foncier sur le revenu global, plafonné à 10 700 €/an (21 400 €/an pour les travaux de rénovation énergétique, jusqu'au 31/12/2027).
Le régime réel est obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers, et reste accessible en-dessous sur option irrévocable pendant 3 ans. Pour un cas concret chiffré (travaux, déficit imputable, économie d'impôt) et le détail des charges déductibles, voir le guide des 7 régimes fiscaux.
Ce qui exclut le micro-foncier
Dispositifs incompatibles avec le micro-foncier
- Pinel et Denormandie (déduction liée à l'investissement locatif)
- Malraux (déduction des travaux de restauration)
- Monuments historiques (déduction sans limitation des charges)
- Déficit foncier (nécessite de déduire des charges réelles)
Chacun de ces dispositifs impose le passage au régime réel : leurs mécanismes de déduction ne sont pas compatibles avec un abattement forfaitaire unique.
Ce qu'on nous demande le plus.
Quel est le seuil du micro-foncier en 2026 ?+
Le régime micro-foncier s'applique de plein droit lorsque vos revenus fonciers bruts (location nue) n'excèdent pas 15 000 €/an, tous biens confondus. Au-delà, le régime réel devient obligatoire.
Quel est le taux d'abattement du micro-foncier ?+
L'abattement forfaitaire est de 30 % sur les loyers bruts, censé couvrir l'ensemble des charges (taxe foncière, assurance, gestion, intérêts d'emprunt, travaux). Ce taux n'a pas été modifié par les dernières lois de finances (2024, 2025, 2026) : un amendement visant à le porter à 50 % n'a pas été retenu en LF 2025.
Le micro-foncier a-t-il changé ces dernières années (2018, 2020, 2025) ?+
Non. Contrairement au LMNP (loi Le Meur 2024, seuils micro-BIC modifiés) ou au meublé de tourisme, le seuil de 15 000 € et l'abattement de 30 % du micro-foncier sont stables depuis plusieurs années.
Micro-foncier ou régime réel : comment choisir ?+
Comparez vos charges réelles annuelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, assurance, gestion) à 30 % de vos loyers bruts. En dessous de ce seuil, le micro-foncier est plus avantageux. Au-dessus, ce qui est presque systématique dès qu'un crédit est en cours, le régime réel l'emporte, avec en plus la possibilité d'imputer un déficit foncier.
Peut-on cumuler micro-foncier et déficit foncier ?+
Non. Le déficit foncier suppose de déduire des charges réelles au-delà des loyers perçus, ce qui n'est possible qu'au régime réel. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire unique de 30 %, sans déduction de charges réelles ni possibilité de déficit.
Le micro-foncier est-il compatible avec Pinel ou les monuments historiques ?+
Non. Pinel, Denormandie, Malraux et monuments historiques sont des dispositifs fiscaux incompatibles avec le micro-foncier : ils imposent le régime réel, seul capable d'accueillir leurs mécanismes de déduction spécifiques.
Le micro-foncier s'applique-t-il à la location meublée ?+
Non. Le micro-foncier concerne uniquement la location nue. La location meublée relève du micro-BIC, avec des seuils différents (77 700 € pour le meublé longue durée). Le détail sur la page dédiée aux seuils LMNP et LMP.
Dans quelle case déclarer ses revenus en micro-foncier ?+
Sur la déclaration de revenus (formulaire 2042), les recettes brutes du micro-foncier se déclarent en case 4BE. La case 4BA concerne le régime réel (revenu net foncier reporté depuis la déclaration annexe 2044). C'est la confusion la plus fréquente entre les deux cases.
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