Dispositif Jeanbrun 2026 : le nouveau statut du bailleur privé

Oui, dans son rôle : Pinel s'est éteint fin 2024 et le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé, art. 47 de la loi de finances 2026) prend le relais depuis le 21 février 2026 pour encourager l'investissement locatif neuf. Le mécanisme est différent : Pinel offrait une réduction d'impôt étalée sur la durée d'engagement, Jeanbrun fonctionne par amortissement déductible du revenu foncier, sans zonage géographique.

Acquérir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 un logement neuf, en VEFA, ou ancien avec travaux, situé dans un immeuble d'habitation collectif (les maisons individuelles sont exclues), destiné à la location nue en résidence principale du locataire, avec un engagement de location de 9 ans à loyer plafonné (intermédiaire, social ou très social).

Pour un logement neuf, le taux dépend du niveau de loyer choisi : 3,5 %/an en location intermédiaire (loyer 15 % sous le marché), 4,5 %/an en location sociale (-30 %), 5,5 %/an en location très sociale (-45 %). Pour l'ancien avec travaux, les taux sont plus faibles : 3 %, 3,5 % et 4 %/an respectivement. L'amortissement porte sur la valeur hors foncier du bien (le foncier étant estimé forfaitairement à 20 % du prix, non amortissable), et le plafond de déduction annuelle augmente avec le niveau social du loyer : 8 000 € en intermédiaire, 10 000 € en social, 12 000 € en très social.

Oui, c'est un mécanisme de déduction supplémentaire à l'intérieur du régime réel foncier (il ne fonctionne pas en location meublée ni au micro-foncier). Il s'ajoute aux charges déjà déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux d'entretien, assurance, gestion).

Oui, c'est un choix de l'investisseur au moment de l'engagement, qui détermine à la fois le taux d'amortissement et le niveau de loyer plafonné pendant 9 ans. Plus la décote de loyer est forte, plus le taux d'amortissement est élevé — mais les loyers perçus sont aussi plus bas, il faut arbitrer entre cashflow immédiat et avantage fiscal.

L'engagement minimal est de 9 ans. Si le plafond cumulé d'amortissement (80 % du prix d'acquisition hors foncier) n'est pas atteint, le bailleur peut a priori poursuivre l'amortissement au-delà en continuant la location — les modalités précises de sortie de dispositif relèvent du décret d'application et méritent d'être confirmées avec un conseiller au moment de la déclaration.

Non, contrairement à Pinel qui réservait son avantage fiscal à certaines zones tendues (A, A bis, B1), le dispositif Jeanbrun ne comporte pas de zonage géographique : seul le niveau de loyer plafonné (par rapport au marché local) et le type de bien déterminent l'éligibilité.

Aux articles 31, I-1° i et j du CGI, issus de l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-XX, JORF du 20 février 2026).