Seuils LMNP et LMP : lequel s'applique à vous ?
Deux seuils différents, souvent confondus. 23 000 € déclenche l'examen du passage en LMP. 77 700 € définit l'éligibilité au micro-BIC en LMNP. Ce ne sont pas la même question.
Mis à jour le 8 août 2026
Le seuil de 23 000 €
Deux conditions cumulatives déclenchent le passage du statut LMNP au statut LMP.
- 01Recettes de location meublée supérieures à 23 000 €/an
- 02Ces recettes excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, BIC hors meublé, BNC, hors revenus fonciers, dividendes, pensions, plus-values)
L'inscription au RCS n'est plus nécessaire depuis l'arrêt de la Cour de cassation de 2018, confirmé par la loi de finances 2020.
Déficits illimités
Imputables sur le revenu global sans plafond. Report possible sur 6 ans.
Exonération de plus-value
Après 5 ans si recettes inférieures à 90 000 € (exonération totale) ou entre 90 000 et 126 000 € (dégressive).
Exonération IFI
Sur les biens affectés si activité principale et revenus nets supérieurs à 50 % des revenus d'activité.
Le revers : les cotisations SSI
Environ 35 à 45 % du bénéfice (taux effectif proche de 30 % après déductibilité), avec un minimum forfaitaire d'environ 1 220 €/an en 2026. Exemple : un bénéfice de 20 000 € génère 6 000 à 7 000 € de cotisations SSI, contre 3 720 € de prélèvements sociaux (18,6 %) en LMNP. Les cotisations restent déductibles du résultat BIC.
Le seuil de 77 700 €
Un seuil différent, qui ne déclenche pas le passage en LMP mais le passage au régime réel en LMNP.
| Type de location | Abattement | Seuil |
|---|---|---|
| Meublé longue durée | 50 % | 77 700 € |
| Meublé tourisme classé | 50 % | 77 700 € |
| Meublé tourisme non classé | 30 % | 15 000 € |
Seuils issus de la loi Le Meur (n° 2024-1039 du 19/11/2024). Au-delà de ces plafonds, la bascule vers le régime réel est automatique : vous déclarez vos charges réelles au lieu de l'abattement forfaitaire, sans changement de statut LMNP ou LMP. La Cotisation foncière des entreprises (CFE) s'ajoute par ailleurs, entre 200 et 500 €/an, avec exonération si le chiffre d'affaires reste sous 5 000 €.
Deux seuils, deux questions différentes
| Seuil | Question posée | Ce qu'il détermine |
|---|---|---|
| 23 000 € (LMP) | Particulier ou professionnel ? | Statut LMNP vs LMP : fiscalité, cotisations sociales, IFI, plus-value |
| 77 700 € (micro-BIC) | Micro-BIC ou régime réel ? | Mode de calcul de l'impôt à l'intérieur du statut LMNP |
Pour le détail des deux statuts (LMNP réel, LMP) avec exemples chiffrés et amortissement, voir le guide des 7 régimes fiscaux.
Passage involontaire en LMP : les déclencheurs
Augmentation de loyer
Une révision annuelle ou un changement de locataire peut faire franchir le seuil de 23 000 €.
Nouveau bien meublé
L'acquisition d'un second bien meublé additionne les recettes et rapproche du seuil.
Baisse des revenus d'activité
Perte d'emploi, temps partiel ou retraite abaissent le seuil de comparaison, sans toucher aux recettes meublées.
Ce qu'on nous demande le plus.
LMNP : le seuil est-il 23 000 € ou 70 000 € ?+
Ni l'un ni l'autre exactement. Deux seuils bien distincts existent : 23 000 € de recettes annuelles déclenche l'examen du passage en LMP (sous une condition supplémentaire), et 77 700 € est le plafond du régime micro-BIC pour un meublé loué en longue durée. Si vous avez vu un chiffre proche de 70 000 €, il s'agit probablement d'une confusion avec l'un de ces deux seuils.
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?+
On bascule en LMP dès que deux conditions sont réunies : recettes meublées supérieures à 23 000 €/an ET recettes excédant les autres revenus d'activité du foyer fiscal. Le LMP donne accès à des avantages forts (exonération IFI, déficits imputables sans plafond, exonération de plus-value après 5 ans sous conditions) mais entraîne des cotisations sociales SSI au lieu des prélèvements sociaux de 18,6 %.
Je dépasse 23 000 € de recettes mais pas mes autres revenus : je reste en LMNP ?+
Oui. Les deux conditions sont cumulatives : il faut à la fois dépasser 23 000 € de recettes meublées ET que ces recettes excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, BIC hors meublé, BNC). Si une seule des deux conditions est remplie, vous restez en LMNP.
Le seuil de 77 700 € s'applique-t-il aussi à la location meublée de tourisme ?+
Non. Depuis la loi Le Meur (n° 2024-1039), le seuil micro-BIC est de 77 700 € pour le meublé longue durée et le meublé de tourisme classé, mais seulement 15 000 € pour le meublé de tourisme non classé (type Airbnb sans classement), avec un abattement réduit à 30 % au lieu de 50 %.
Comment éviter le passage involontaire en LMP ?+
Dès que vos recettes meublées dépassent 23 000 € ET votre revenu d'activité, vous basculez en LMP avec les cotisations SSI. Les déclencheurs les plus fréquents : une augmentation de loyer, l'acquisition d'un nouveau bien meublé, ou une baisse de vos revenus d'activité (perte d'emploi, passage à temps partiel, retraite). Surveillez les deux seuils à chaque changement de situation.
Le LMP est-il toujours plus intéressant que le LMNP au-delà de 23 000 € ?+
Non, pas automatiquement. Le LMP apporte des avantages réels (déficits sans plafond, exonération de plus-value après 5 ans si les recettes restent sous 90 000 €, exonération IFI) mais coûte cher en cotisations sociales : environ 35 à 45 % du bénéfice, avec un minimum forfaitaire d'environ 1 220 €/an même à bénéfice faible. Pour un bénéfice de 20 000 €, les cotisations SSI représentent 6 000 à 7 000 €, contre 3 720 € de prélèvements sociaux en LMNP. Le calcul dépend fortement du profil et de l'horizon de détention.
Faut-il s'inscrire au RCS pour être LMP ?+
Non, plus depuis l'arrêt de la Cour de cassation de 2018, confirmé par la loi de finances 2020. Seules les deux conditions de recettes (23 000 € et dépassement des autres revenus d'activité) déterminent le statut LMP.
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