Les 7 régimes fiscaux de l'immobilier locatif en France
Le choix du régime fiscal est la décision la plus structurante d'un investissement locatif. En 2025-2026 : réforme LMNP (réintégration des amortissements), loi Le Meur sur les meublés de tourisme, nouveau dispositif Jeanbrun (LF 2026). Ce guide compare les 7 régimes avec des exemples chiffrés sur un même bien.
Barème fiscal 2025 (IR)
Tranches d'imposition
- 0 % jusqu'à 11 600 €
- 11 % de 11 601 à 29 579 €
- 30 % de 29 580 à 84 577 €
- 41 % de 84 578 à 181 917 €
- 45 % au-delà
Prélèvements sociaux
- 17,2 % sur revenus fonciers (location nue)
- 18,6 % sur revenus meublés BIC (LFSS 2026)
Synthèse — imposition pour 9 600 €/an de loyers
| Régime | Base imposable | TMI 11 % | TMI 30 % | TMI 41 % | TMI 45 % |
|---|---|---|---|---|---|
| nuMicro-foncier (30 %) | 6 720 € | 1 895 € | 3 172 € | 3 911 € | 4 180 € |
| meubléMicro-BIC meublé (50 %) | 4 800 € | 1 354 € | 2 266 € | 2 794 € | 2 986 € |
| meubléLMNP réel (amort → 0) | ≈ 0 € | ≈ 0 € | ≈ 0 € | ≈ 0 € | ≈ 0 € |
| nuFoncier réel (charges 60 %) | 3 840 € | 1 076 € | 1 811 € | 2 234 € | 2 387 € |
1. Micro-foncierLocation nue
Le micro-foncier s'applique de plein droit aux propriétaires bailleurs en location nue dont les revenus fonciers bruts n'excèdent pas 15 000 €/an. Il offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, censé couvrir l'ensemble des charges.
Exclusions importantes
Pinel, Denormandie, Malraux, monuments historiques — ces dispositifs sont incompatibles avec le micro-foncier.
Exemple (TMI 30 %) : Loyers 9 600 € → base imposable 6 720 € → impôt + PS : 3 172 €, soit 33 % des loyers encaissés.
Abattement 2025-2026 : Il reste à 30 %. L'amendement visant à le porter à 50 % n'a pas été retenu dans la loi de finances 2025.
Quand est-ce pénalisant ?
Dès que vos charges réelles dépassent 30 % des loyers (taxe foncière, travaux, intérêts d'emprunt), le régime réel est plus avantageux.
Profil idéal : 1 bien sans crédit, tranche marginale à 11 %, recherche de simplicité administrative.
2. Foncier réelLocation nue
Le foncier réel est obligatoire au-dessus de 15 000 € de revenus fonciers annuels. En dessous, c'est une option irrévocable pendant 3 ans. Contrairement au micro, on déduit les charges réelles.
Charges déductibles
- Intérêts d'emprunt
- Taxe foncière
- Assurance PNO
- Frais de gestion
- Travaux réparation / amélioration
- Assurance loyers impayés
Non déductibles
- Travaux de construction / agrandissement
- Frais d'acquisition
- Amortissement du bien
Déficit foncier — règles 2025
- Plafond d'imputation sur revenu global : 10 700 €/an
- Exception rénovation énergétique (passoires E/F/G → A/B/C/D) : 21 400 €/an (prolongé jusqu'au 31/12/2027)
- Les intérêts d'emprunt ne s'imputent que sur les revenus fonciers (pas sur le revenu global)
- Excédent reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
- Condition : bien loué pendant au moins 3 ans après imputation du déficit
- Hors plafonnement des niches fiscales (10 700 €)
Exemple an 1 (15 000 € de travaux) : Loyers 9 600 € − charges 23 570 € = résultat −13 970 €. Imputation sur revenu global : 10 700 €. Économie IR à TMI 30 % : 3 210 €.
Profil idéal : TMI 30 % ou plus, achat avec travaux importants, début de crédit (intérêts élevés).
3. LMNP micro-BICMeublé
Le micro-BIC s'applique aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) dont les recettes sont inférieures à 23 000 €/an OU inférieures aux autres revenus d'activité. L'abattement forfaitaire remplace toutes les charges réelles.
Loi Le Meur (19/11/2024) — applicable aux revenus 2025
| Type de location | Abattement | Seuil |
|---|---|---|
| Meublé longue durée | 50 % | 77 700 € |
| Meublé tourisme classé | 50 % (était 71 %) | 77 700 € (était 188 700 €) |
| Meublé tourisme non classé (Airbnb) | 30 % (était 50 %) | 15 000 € (était 77 700 €) |
Exemple longue durée (TMI 30 %) : Loyers 9 600 € → base 4 800 € → impôt + PS : 2 266 € (23,6 % des loyers).
CFE : Cotisation foncière des entreprises de 200-500 €/an (exonération si CA < 5 000 €).
Profil idéal : Bien meublé sans crédit, charges faibles, recettes < 77 700 €, désir de simplicité.
4. LMNP réelMeublé
Le LMNP au réel est le régime le plus puissant fiscalement pour un bien meublé à crédit. La technique clé : l'amortissement par composants, qui permet de déduire chaque année une quote-part de la valeur du bien, sans décaissement.
Durées d'amortissement par composant
Gros œuvre (40-50 %) : 40-50 ans
Toiture (5-10 %) : 25-30 ans
Installations techniques (10-15 %) : 15-20 ans
Agencements (10-15 %) : 10-15 ans
Mobilier : 5-10 ans
Terrain (15-25 %) : non amortissable
Art. 39C CGI : l'amortissement est plafonné au résultat fiscal. L'excédent est reportable sans limite dans le temps.
Exemple détaillé — bien 200 000 € (terrain 20 %), mobilier 8 000 €
- Loyers : 9 600 € − charges décaissées : 6 050 € = solde : 3 550 €
- Amortissement théorique annuel : ~7 543 €
- Amortissement déductible (plafonné) : 3 550 € → résultat fiscal : 0 €
- Amortissement différé (reporté) : 3 993 €
- Impôt sur le revenu : 0 € pendant 10-20 ans
Réforme LMNP — Art. 24 LF2025 (entrée en vigueur 15/02/2025)
Les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. La réforme est rétroactive sur les amortissements passés.
Nouvelle formule : PV = Prix de cession − (Prix d'acquisition − Amortissements déduits + Frais)
Exemple chiffré : 50 000 € amortis, bien revendu 250 000 €
Avant réforme : PV ≈ 5 000 € → impôt ≈ 1 500 €
Après réforme : PV ≈ 55 000 € → impôt ≈ 16 500 €
Surcoût : ~15 000 €
Exceptions : résidences étudiantes, EHPAD, résidences seniors/handicapés sont exclues de la réintégration.
Le LMNP réel reste rentable sur le long terme
Sur une détention >15 ans, les économies d'impôt cumulées (20 000-32 000 €) restent supérieures au surcoût de la réforme (~15 000 €). L'équation se dégrade uniquement pour les reventes rapides (<10 ans).
Coût comptable : Expert-comptable indispensable en pratique (~500 €/an).
Profil idéal : Meublé longue durée à crédit, détention >15 ans, tolérance à la complexité comptable.
5. LMP — Loueur Meublé ProfessionnelMeublé
Conditions cumulatives pour basculer en LMP
- Recettes de location meublée > 23 000 €/an
- Ces recettes excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, BIC hors meublé, BNC — hors fonciers, dividendes, pensions, PV)
L'inscription au RCS n'est plus nécessaire depuis l'arrêt Cour de cassation 2018, confirmé par la LF 2020.
3 avantages majeurs du LMP :
1. Déficits illimités
Imputables sur le revenu global sans plafond. Report possible sur 6 ans.
2. Exonération de PV
Après 5 ans si recettes < 90 000 € (exo totale) ou entre 90 000-126 000 € (dégressive).
3. Exonération IFI
Sur les biens affectés si activité principale et revenus nets > 50 % des revenus d'activité.
Inconvénient majeur : cotisations SSI
Environ 35-45 % du bénéfice, minimum ~1 208 €/an (valide 3 trimestres retraite). Exemple : bénéfice 20 000 € → cotisations SSI ~6 000-7 000 € vs 3 440 € de PS en LMNP. Les cotisations sont déductibles du résultat BIC.
Seuil LMP : 23 000 €/an = minimum 3 biens loués 800 €/mois. Attention au passage involontaire LMNP→LMP (augmentation des loyers, acquisition d'un second bien, perte d'emploi).
Note : Le Pacte Dutreil est exclu pour le LMP depuis la LF 2024.
Profil idéal : Patrimoine meublé générant >23 000 €/an, revenus d'activité modestes (retraité, rentier), horizon >5 ans.
6. SCI à l'IRSociété
La SCI à l'IR est fiscalement transparente : le résultat est imposé directement au niveau de chaque associé dans sa tranche marginale, comme des revenus fonciers personnels. La SCI est limitée à la location nue.
Règle meublé : tolérance 10 %
Une SCI IR peut exercer une activité meublée à condition qu'elle représente moins de 10 % des recettes totales (moyenne glissante sur 4 ans). Au-delà : requalification IS automatique et irréversible.
Avantage transmission : Donation de parts sociales avec décote d'illiquidité/minorité de 10-20 %, démembrement (nue-propriété / usufruit), abattements de 100 000 € par enfant tous les 15 ans.
Plus-values : Régime des particuliers — exonération IR après 22 ans, exonération PS après 30 ans.
Exemple (TMI 30 %, loyer nu 700 €/mois, régime réel) : 8 400 € − 5 870 € de charges = 2 530 € de revenu foncier → impôt + PS : 1 194 € (47,2 % du revenu net imposé).
Profil idéal : Famille organisant la succession, démembrement, détention >22 ans, mutualisation de la gestion entre associés.
7. SCI à l'ISSociété
Taux IS 2025
- 15 % sur les 42 500 premiers euros (CA <10 M€, capital ≥75 % personnes physiques)
- 25 % au-delà
L'option IS est irrévocable, mais une rétractation est possible dans les 5 premiers exercices depuis 2019.
Avantages : Amortissement du bien (hors terrain), déduction des frais de notaire, des travaux de construction, et de la rémunération du gérant.
Double imposition sur les dividendes
- IS 15/25 % sur le bénéfice de la SCI
- + Flat tax 30 % (ou barème + abattement 40 %) sur les dividendes distribués
Exemple : Bénéfice 10 000 € → IS 1 500 € (15 %) → distribution 8 500 € → PFU 2 550 → Total : 4 050 € (40,5 %)
Piège majeur : la revente à l'IS
La plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (prix − amortissements cumulés), taxée à l'IS, sans aucun abattement pour durée de détention.
Exemple catastrophique : bien 200 000 € (terrain 30 000 €), amorti 15 ans, revendu 250 000 €
VNC après 15 ans : ~98 000 € → PV : 152 000 € → IS : ~33 750 €
Même bien en SCI IR → PV ~50 000 € après abattements → impôt ~10 981 €
Écart : 22 769 € en défaveur de la SCI IS
Intérêt réel : Capitalisation sans distribution. Un associé TMI 41 % paie 15 % IS au lieu de 58,2 % en SCI IR. Stratégie à réserver si on n'envisage jamais de revendre, ou dans le cadre d'une transmission par donation.
Profil idéal : TMI élevée (41-45 %), phase de constitution patrimoniale, pas de besoin de revenus immédiats, horizon très long ou stratégie de donation.
Comparatif synthétique des 7 régimes
| Régime | Type | Amortissement | Déficit revenu global | PV immob. | Complexité |
|---|---|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Nu | — | — | Particuliers | Très faible |
| Foncier réel | Nu | — | 10 700 €/an | Particuliers | Faible |
| LMNP micro-BIC | Meublé | — | — | Particuliers | Très faible |
| LMNP réel | Meublé | Oui (plafonné) | — | Particuliers + réintégration | Élevée |
| LMP | Meublé | Oui | Illimité | Exo 5 ans si <90k€ | Élevée |
| SCI IR | Nu | — | 10 700 €/an | Particuliers | Moyenne |
| SCI IS | Nu/Meublé | Oui | Report fiscal | IS sur VNC (piège) | Très élevée |
Quel régime choisir selon votre profil ?
Bien meublé à crédit, détention prévue >15 ans. L'amortissement annule l'impôt pendant la phase de remboursement.
Continuez en LMNP réel mais surveillez le seuil de 23 000 € de recettes. Le passage en LMP peut être avantageux ou pénalisant selon votre situation.
Donation de parts avec décote, démembrement, abattements 100 000 €/enfant/15 ans. Idéal pour détention >22 ans.
Si vous n'avez jamais besoin de distribuer les bénéfices et n'envisagez pas de revendre. Le taux IS de 15 % est bien inférieur à votre TMI.
Si vos recettes meublées dépassent vos autres revenus : exonération IFI, exonération de PV après 5 ans, déficit illimité sur revenu global.
5 pièges à éviter absolument
Le micro-foncier par défaut
Si vos charges dépassent 30 % des loyers (ce qui est le cas dès qu'il y a un crédit), le régime réel est mécaniquement plus avantageux. Faites le calcul avant de rester au micro.
La réforme LMNP et la revente rapide
Depuis février 2025, revendre avant 10 ans en LMNP réel peut coûter 10 000 à 20 000 € de plus en impôt sur la plus-value. Le LMNP réel est fait pour une détention longue.
La SCI IS et la revente
La plus-value est calculée sur la valeur nette comptable, sans aucun abattement de durée. Une revente après 15 ans peut coûter 3 à 4 fois plus cher qu'en SCI IR.
Le passage involontaire en LMP
Dès que vos recettes meublées dépassent 23 000 € ET votre revenu d'activité, vous basculez en LMP avec les cotisations SSI. Surveillez les deux seuils en permanence.
Le meublé en SCI IR
La tolérance est de 10 % des recettes sur 4 ans. Dépasser ce seuil entraîne une requalification IS automatique et irréversible de toute la SCI.
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